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Expulsion du locataire d’un immeuble sans droit ni titre : le cas d’un associé d’une SCI

Le 04 juillet 2017
Expulsion du locataire d’un immeuble sans droit ni titre : le cas d’un associé d’une SCI
La compétence de l'expulsion d'un locataire est dévolue au Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble

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Aux termes de l'article R 221-5 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal d'instance connaît, à charge d'appel, des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.


Comme l’a rappelé la Cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 23 janvier 2012 (N° 40, 11/00053), la compétence de cette juridiction s'étend également à l'expulsion des locaux qui, bien que n'étant pas normalement à usage d'habitation, le sont de fait.


Ceci est très intéressant en ce que meme des locaux non destinés à l'habitation sont couverts par cette compétence exclusive du tribunal d'instance quant à l'expulsion des lieux, y compris (et surtout) si le locataire est occupant sans droit ni titre. 


Dans ce cas d’espèce, l’immeuble propriété d’une SCI composait le domicile personnel de plusieurs associés, alors qu’ils étaient à l’origine destiné à l’usage de bureaux.


La question de la territorialité est résolue à l’article R221-48 du Code de l'organisation judiciaire ainsi rédigé :

« Dans les cas prévus aux articles R. 221-5 (...) , la demande est portée devant le tribunal dans le ressort duquel sont situés les biens. »


Attention toutefois, l'huissier qui signifie le commandement de payer à la demande de personnes physiques ou de SCI dites familiales (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus),
doit informer par lettre simple la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la sous-commission compétente du département concerné.



Pour le cas spécifique du locataire associé d’une SCI, il faut être attentif à la personne que l’on assigne en expulsion, en effet, dans un arrêt Cass. Civ3, 15 janvier 2003 (pourvoi n° 01-02677), les juges du fond avaient considéré que l’expulsion d’une SCI et « de tous occupants de son chef » ne pouvait valoir disposition exécutoire à l’égard de la société sous-locataire et qui n’avait pas été attraite à la procédure. L’arrêt est cassé, la Cour de cassation considérant que la société sous-locataire tenait son droit d’occupation du preneur dont l’expulsion avait été ordonnée.

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Article R 221-5 du code de l'organisation judiciaire : « Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre. »

Décision in extenso :

" Sur l'occupation des lieux et ses incidences

sur la compétence

Aux termes de l' article R 221-5 du code de l'organisation judiciaire , le tribunal d'instance connaît, à charge d'appel, des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

La compétence de cette juridiction s'étend donc à l'expulsion des locaux qui, bien que n'étant pas normalement à usage d'habitation, le sont de fait.

Peu importe, dès lors, que l'immeuble propriété de la Sci Les Aigles soit à usage de bureaux et de foyer, puisque M. Louis et M. Stree en avaient fait leur domicile personnel et y résidaient effectivement.

L'action tendant à les déclarer occupants sans droit ni titre et à les expulser relevait donc de la compétence d'attribution du tribunal d'instance et non du tribunal de grande instance.

La cour étant juridiction d'appel relativement à la juridiction compétente, le tribunal d'instance de Toulouse, et l'ordonnance attaquée étant susceptible d'appel dans l'ensemble de ses dispositions, il convient de statuer sur le fond du litige conformément aux dispositions des articles 79 alinéa 1 et 98 du code de procédure civile ; saisie par l'effet dévolutif de l'appel de l'ensemble du litige et investie de la plénitude de juridiction, elle a le pouvoir et le devoir de garder la connaissance de l'affaire et d'apporter à celle-ci une solution au fond.

sur l'expulsion

Aux termes de l' article 809 alinéa 1 du Code de procédure civile , le juge des référés est compétent, même en présence d'une contestation sérieuse, pour prendre toute mesure conservatoire qui s'impose pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, l'urgence n'étant pas, dans ce cadre là, une condition de son intervention.

L'illicéité de l'occupation par M. Louis et M. Stree de l'immeuble dont la Sci Les Aigles était alors propriétaire, nécessairement source de nombreux inconvénients pour elle, est manifeste puisqu'elle s'est produite contre sa volonté, qu'aucun lien de droit, contractuel ou autre, n'a jamais existé entre ces parties, que ces occupants sont dépourvus depuis l'origine de tout titre d'occupation.

L'ordonnance de référé qui a prescrit leur expulsion en supprimant, par disposition spéciale et motivée le délai de deux mois prévu par l' article 62 de la loi du 9 juillet 1991 sera donc confirmée, étant souligné qu'en matière de référés la cour doit apprécier la situation à la date de sa décision, que la libération des lieux est effective depuis le 14 février 2011 suivant procès-verbal d'expulsion dressé par huissier, que l'immeuble a été vendu depuis lors à un promoteur immobilier qui l'a été entièrement détruit, ce qui rend sans objet toute demande au titre de l'alinéa 2 de ce texte devant la juridiction du second degré."

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